İstanbul genelinde konut yatırımı yapmak isteyen sermaye sahipleri için geleneksel kurallar geçerliliğini yitiriyor. Yüksek konut fiyatları, kredi kısıtlamaları ve değişen kiracı demografisi, gayrimenkul sektöründe küçük metrekareli evlerin ağırlığını artırdı. Büyük dairelerin kira getirileri enflasyon karşısında gerileme trendine girerken, 1+1 konut modelleri yatırımcısına çok daha hızlı ve yüksek oranlı bir geri dönüş sağlıyor.
Veriler, büyük konutlar ile küçük daireler arasındaki getiri makasının son yılların en belirgin seviyesine ulaştığını gösteriyor. Özellikle nüfus yoğunluğunun yüksek ve toplu taşıma akslarının merkezinde yer alan lokasyonlarda, küçük metrekareli evler adeta birer darphane gibi çalışıyor.
İstanbul genelindeki yıllık kira getirisi rasyoları incelendiğinde üç bölge, yüzde 10’un üzerindeki net geri dönüş oranlarıyla gayrimenkul yatırımcılarının bir numaralı adresi haline geldi. Konut piyasasında ezber bozan bu ilçelerde 1+1 dairelerin yıllık kira getirisi oranları şu şekilde kayıtlara geçti:
Güngören: %10,62
Fatih: %10,41
Bahçelievler: %10,19
Merkezi lokasyonları, metro, metrobüs ve tramvay hatlarına olan yakınlıkları nedeniyle bu üç ilçe, küçük metrekareli konut yatırımlarında en hızlı amortisman süresi sunan bölgeler olarak listeye adını yazdırdı.
Açıklanan son emlak endeksi raporlarına göre İstanbul genelinde büyük metrekareli 3+1 dairelerin yıllık ortalama kira getirisi yüzde 6,88 seviyesinde kaldı. Buna karşılık, 1+1 dairelerin mega kent genelindeki ortalama getirisi yüzde 8,29’a kadar tırmandı.
Özellikle kiralık konut talebinin kesintisiz sürdüğü bölgelerde küçük dairelerin amortisman avantajı, büyük daireleri ticari açıdan geride bıraktı. Yatırımcılar artık satılması veya kiralanması daha uzun süren büyük yapılar yerine, likiditesi yüksek olan küçük birimleri portföylerine eklemeyi tercih ediyor.
Emlak analiz uzmanlarına göre, yatırımcıların büyük daireler yerine 1+1 ev modellerine yönelmesinin arkasında güçlü ekonomik ve pratik nedenler yatıyor. Sektörde öne çıkan başlıca gerekçeler şunlar:
Düşük Giriş Maliyeti ve Dinamik Kiracı Portföyü
Yüksek konut fiyatları ve bankaların kredi musluklarını kısması, büyük hacimli gayrimenkul alımlarını zorlaştırıyor. Küçük daire satın almak, büyük dairelere kıyasla çok daha erişilebilir bir sermaye ile sisteme girme şansı tanıyor. Öte yandan üniversite öğrencileri, yalnız yaşayanlar, yeni evli çiftler ve beyaz yakalı çalışanların yoğun talebi, küçük daire piyasasını her mevsim canlı tutuyor.
Düşük Ek Giderler ve Hızlı Kiralanabilirlik
Küçük konutların sınırlı tadilat masrafları, düşük aidat giderleri ve tahliye süreçlerinin ardından hızlıca yeniden kiralanabilmesi yatırım riskini en aza indiriyor. Yatırımcı, tek bir büyük daireye tüm sermayesini bağlamak yerine aynı bütçeyle farklı bölgelerden iki adet 1+1 alarak riskini bölmeyi daha rasyonel buluyor.
Eşyalı Kiralama Modeli Geliri Yüzde 30 Uçuruyor
Son yıllarda kiralık mülk piyasasında popülerliği artan "eşyalı kiralık daire" modeli, özellikle 1+1 konut sahipleri için devasa bir ek kazanç kapısı oluşturdu. Sınırlı sayıda temel beyaz eşya ve mobilya ile kolayca dizayn edilebilen bu küçük konutların, eşyalı olarak kiraya verildiğinde getirisini yüzde 20 ila yüzde 30 oranında artırdığı belirtiliyor.
