Aile konutu için verilen tahliye taahhüdünün geçerliliği tartışılıyor

Medeni Kanun'a göre aile konutu özel koruma altındadır ve eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Ancak son dönemde bazı yargı kararlarında, kira sözleşmesine taraf olmayan eşin, oturdukları evin aile konutu olduğunu beyan ederek kira sözleşmesine taraf olması için kiraya verene bildirimde bulunması gerektiği, aksi halde tahliye taahhüdüne dayalı işlemlerde aile konutu iddiasının dinlenmeyeceği yönünde bir uygulama yerleşmeye başlamış durumda.

Eşlerin aile yaşamını sürdürdüğü konut olan "aile konutu" Medeni Kanun'da (TMK) özel koruma altına alınmış olup kiracılık durumunda bile tahliye taahhüdünde eşlerden her ikisinin de rızası olması isteniyor. Kiracı olan eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutu için tahliye taahhüdünde bulunsa dahi geçersiz olabileceğini söyleyen Altınbaş Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Umut Yeniocak konuyla ilgili son zamanlarda Yargıtay'dan farklı kararlar çıkabildiğine dair örnekler verdi. Prof. Dr. Umut Yeniocak bu uygulamanın kanuna aykırı olduğu ve aile konutunun korunmasını zora soktuğu gerekçesiyle eleştirildiğini ifade etti.

"'Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur" diyen Kanun'a göre sözleşmeye taraf olmayan eşe, kiraya verene tek taraflı bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olma hakkı tanımıştır" diyerek aile konutunda her iki eşin de hak sahibi olduğunun altını çizen Prof. Dr. Umut Yeniocak sözlerine şöyle devam etti:

"TBK 349/1 hükmü ile TMK 194/3 bir arada değerlendirildiğinde; kira konusu konutun aile konutu olarak kabul edilebilmesi için herhangi bir düzenleme içermediği, aile konutu tespitinin genel hükümlere göre yapılacağı ve aile konutu olarak kullanma amacıyla kiralanan konuta ilişkin kira sözleşmesini, sözleşmeye taraf olan eşin tek başına feshedemeyeceği, fesih için diğer eşin açık rızasının alınması gerektiği anlaşılmaktadır. Nitekim bazı Yargıtay kararları da bu tespitten hareketle, aile konutu için verilen tahliye taahhüdünde sadece sözleşmeye taraf olan eşin imzasının bulunduğu ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talebine karşı diğer eşin aile konutu savunmasında bulunduğu hâllerde, aile konutu iddiası için bir tespit davası açmak üzere kendisine süre verilmesi, tespit kararına göre tahliye taahhüdünün geçerliliği ve tahliye talebi hakkında karar verilmesi gerektiği yönünde bir içtihat geliştirmiştir."

Yeniocak'ın paylaştığı örnek davalar ise şu şekilde oldu:

Yargıtay 8. HD, 02.05.2018, 2017/4794 E., 2018/11923 K.

Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer'i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir.

Antalya BAM 6. HD, 24.05.2022, 1054/1010

Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin eşinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı eşin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır. T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dışı eşin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir.

"Yargı kararlarına yansıyan uygulama Kanun'a aykırıdır"

Kanun gereği sözleşmeye taraf olmayan eşin taraf olabilme hakkı verildiğini aktaran Prof. Dr. Umut Yeniocak, "Ne var ki, son dönemde bazı Yargıtay ve BAM kararlarına dayanılarak gelişen uygulamaya bakılırsa, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ya da dava süreci başlatılana kadar sözleşmeye taraf olmayan eş, sözleşmeye taraf olmak için kiraya verene TMK 194/3'e göre bildirimde bulunmamışsa artık bu kişinin aile konutu iddiasının dinlenmeyeceği yönünde bir uygulama yerleşmeye başlamıştır. Bu uygulama Kanun'a aykırıdır. Zira Kanun, sözleşmeye taraf olmayan eşe sözleşmeye taraf olabilme hakkı vermiştir. Bu bir külfet değildir. Bu hakkı kullanmayan eşin cezalandırılması anlamını taşıyan bu uygulama, aile konutu olduğuna ilişkin hakkında bir mahkeme kararı ya da şerh bulunmayan konutun aile konutu olarak kabul edilmemesi gibi kanuna aykırı bir sonuca sebep olmuştur" dedi.

Taahhüt ne zaman geçerli olabilir

Aile konutu için verilen tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını da aktaran Prof. Dr. Yeniocak, "Eşler, tahliye taahhüdünü birlikte imzalamışlarsa, kira sözleşmesine taraf olan eş taahhüdü imzalamış ve daha sonra diğer eşin de açık rızası alınmışsa, kira sözleşmesine taraf olmayan eş, kiraya verene, kira konusu konutun aile konutu olduğuna ilişkin bildirimde bulunarak sözleşmeye taraf olmuş ve daha sonra tahliye taahhüdünde bulunmuşsa taahhüdün geçerliliği kabul edilebilir" dedi.