Gayrimenkul sektöründe olağan dışı fiyat artışları yaşandığı bir gerçek. Hükümetin fiyatları kontrol altına almak adına attığı adımlar da çok yerinde. Ancak unutulmamalıdır ki bu noktaya bir günde gelmedik. İnşaat maliyetleri çok yüksek, geçen yıla göre yüzde 100’ün üzerinde artış var. Arz talep dengesi de bozulunca konut ve kira fiyatlarını düşürmek kolay olmayacak…

Ülkemizde 6-7 aydır devam eden ve zaman zaman dozajını artıran ciddi bir pahalılık yaşanmakta. Hayatın her alanında bu pahalılığın etkilerini hissediyoruz. Gıdadan giyime, kırtasiyeden tren biletine, tatil turlarından beyaz eşyaya aklınıza ne gelirse tüm tüketim ve harcama gruplarında adına da “enflasyon” dedikleri pahalılık hakim olmuş durumda. Bu pahalılığın en fazla etkisini hissettirdiği alanlardan birisi ise konut... Gelinen noktada Konya özelinden değerlendirecek olursak milyonun altında ev kalmadı. Kiralar da patladı gitti. Kiralık konutlarda 3-4 bin liralar “ucuz” olarak lanse ediliyor, ev sahipleri kiracısı çıksın diye adeta kapı eşiğinde yatıyor. Daha da kötüsü artık her gün “ev sahibi-kiracı” kavgalarına tanık oluyoruz. Ve ne yazık ki olay kan dökmeye kadar gidiyor.

Gayrimenkul sektöründe olağan dışı fiyat artışları yaşandığı bir gerçek. Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati de bu konuda çok ciddi çalışmalar yapıldığını söylüyor. Hükümet bu noktada rüzgarı tersine çevirebilir mi bilmiyorum. Ancak unutulmamalıdır ki bu günlere bir günde, bir gecede gelmedik. Birkaç günde de fiyatların düşmesini beklemek fazlaca iyimserlik hatta Polyannacılık olur.

Hatırlarsınız 2 yıl önce hükümet belki de tarihte benzeri çok görülmemiş bir kampanyaya imza atarak sıfır konutlarda kredi faizlerini 0,64’e ikinci el’de ise 0,74’e çekmiş ve elde avuçta ne kadar konut varsa leblebi gibi satılmıştı.

O dönem talep fazlalığı ve birtakım fırsatçılar sayesinde konuttaki fiyat artışının ilk kıvılcımı çakılmış ve yavaş yavaş fiyatlar yükselmeye başlamıştı. Bugün gelinen noktada ise konut fiyatları tavan yaptı. Yakın çevremizden de bildiğimiz üzere o döneme kıyasla fiyatlar en az 5 kat artmış durumda.

Dedik ya buraya bir günde gelmedik. Elbette bu fiyat artışında belli başlı nedenler var. Kısaca hafızalarımızı tazeleyecek olursak;

1-PANDEMİ: Tüm hayatımızı olduğu gibi konut sektörünü de derinden ve olumsuz etkiledi. Kapanmaların da yoğun yaşandığı süreçte konut arzı neredeyse dip yaptı.

2- KÜRESEL FİYAT ARTIŞLARI: Yine pandemiye bağlı olarak küresel çaplı hammadde fiyatlarındaki artış inşaat sektörünün maliyetlerinin artmasına yol açtı.

3-ENFLASYON: Ülkemizde yüzde 80-90’larla ifade edilen enflasyon inşaat maliyetlerinin korkunç artmasına yol açtı. Hatta geçen yıla göre inşaat maliyeti yüzde 105 artmış durumda.

4-İŞÇİLİK: Enflasyon ve ücretlerdeki artışa paralel olarak işçilik maliyetleri arttı. Söz meclisten dışarı “amele yevmiyesi” bile 400 TL olmuş.

5- ARZ-TALEP DENGESİZLİĞİ: Efendim malum pandemi nedeniyle 2020 ve 2021’i heba ettik. Bu süreçte gençlerimiz de evlenemedi. Pandemi sonrası normalleşmeyle birlikte de düğünlerde patlama yaşandı. Konut talebinin artması, buna karşın inşaattaki durgunluk nedeniyle yeni konut arzının yeteri ölçüde yapılamaması fiyat artışını tetikledi. Tabi bir de mülteci akını bunda etkili oldu. Hem yeni mültecilerin ülkeye gelmesi hem de ilk gelen gruplarda yer alıp da 3-5 aile bir dairede kalan ya da dükkandan bozma odaları tutan ailelerin hem nüfus olarak artmaları hem de ekonomik düzey olarak daha iyi konuma gelmelerinden kaynaklı olarak konut taleplerinin artmasına tanık oluyoruz. Deyim yerindeyse piyasada az sayıdaki konut kapanın elinde kalıyor. Bu hem satılık konutlar hem de kiralık konutlar için geçerli.

6-ARSA SIKINTISI: Sektörün en büyük dertlerinden biri de arsa temini konusunda yaşanan sıkıntılar. Arsa fiyatlarının çok pahalı olması ve yerel yönetimlerin yeni arsa üretiminde beklentiye yanıt verememesi de cabası…

Fiyat artışındaki gerekçeleri sıralamak mümkün. Elbette her sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de iyi niyeti suistimal eden, fırsatçılık yapan ya da hükümetin dönem dönem uyguladığı konut finansman paketlerini kötüye kullanan vardır. Ancak kötü hiçbir zaman örnek olamaz, bizim de kötüyle işimiz olmaz.

Sektör temsilcileri ile sık sık konuyu görüşme fırsatı buluruz. İnşaat sektöründe çok değerli ağabeylerimizden görüş alır, haber yaparız. Hepsinden duyduğumuz ortak bir şey var: “Maliyetler düşerse biz de daha makul fiyatlarla konut üretiriz!”

Müteahhitler fırsatçı olarak gösterilmekten rahatsız. Hatta geçtiğimiz aylarda KOMÜT Başkanı Adem Bulut’un “Biz müteahhitler olarak enflasyona karşı, iş güvenliğine karşı, SSK’ya karşı ve birçok şeye karşı mücadele vererek inşaat yapmaya devam ediyoruz” diyor ve ekliyordu: “Bürokratik engellerle birlikte gelinen noktada üretim motivasyonumuzu kaybediyoruz!”

Yine geçenlerde okuduğum bir haberde not aldığım bir cümle vardı:

“GERÇEKTEN İHTİYACI OLANIN EV ALAMADIĞI, PARASI OLANIN İSE ENFLASYONA KARŞI KENDİNİ GAYRİMENKUL İLE KORUDUĞU BİR DÖNEM YAŞIYORUZ.”

Özellikle büyük harflerle yazdığım ve çok derin anlamlar içeren bu cümleyi iyi irdelememiz lazım. Demek ki ev artık ihtiyaçtan çıkmış ve tamamen yatırım aracına dönmüş durumda. Yani parası olan ev alacak, aldığı bu evden de para kazanmaya devam edecek.

Yukarıda konut fiyatlarını ve bu fiyatların bugüne taşınmasına yol açan faktörleri bildiğimiz, duyduğumuz, okuduğumuz kadarıyla özetlemeye çalıştım.

Konut fiyatlarında bir “balon” olduğu gerçek. Hükümetin bu noktada atacağı adımlara da ihtiyaç var. Hatta yeni başlatılacak konut hamlesini bu noktada çok önemsiyorum. Ancak bu balonu iğne batırmayla patlatamayacağımız da bir gerçek. Yapılacak çalışmalar, hükümetin göstereceği demir yumruk belki o balonun içindeki havanın “pıss” diye birazcık azalmasını sağlar; o kadar. Fazlasını kimse beklemesin. İnşaat maliyetlerindeki bu rakamlar devam ettiği, arz-talep dengesinin arz lehine döndürülemediği müddetçe fiyatlar böyle devam eder hatta daha da artar.

Maliyeti geçen yıla göre ikiye katlamış bir konut için müteahhitleri suçlamak ya da fiyatların düşeceği noktasında pembe tablolar çizmek doğru bir yaklaşım olmayacaktır. Öncelikle sorunun iyi tespit edilmesi ve kalıcı çözümler için adımlar atılması gerekiyor. Bunun yolu da arsa fiyatlarının ve inşaat temel girdi fiyatlarının aşağı çekilmesinden ve sektörün daha kapsamlı desteklenmesinden geçiyor.

Kalın sağlıcakla…