Uzmanlara göre arabulucu kira tespiti uygulaması, son yıllarda kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelen süreçlerden biri olarak öne çıkmakta. Özellikle kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılacak davalarda arabulucu kira tespiti süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması mümkün değil. Bu nedenle arabulucu kira tespiti, kira hukukunun en önemli aşamalarından biri haline geldi.
Arabulucu kira tespiti sürecinde taraflar, kira bedelinin günün ekonomik koşullarına göre yeniden belirlenmesi konusunda anlaşmaya çalışırlar. Eğer arabulucu kira tespiti görüşmelerinde uzlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile birlikte mahkemede kira tespiti davası açılabilir.
Uygulamada arabulucu kira tespiti görüşmeleri çoğu zaman kısa sürmektedir. Ancak yüksek bedelli ticari kiralarda arabulucu kira tespiti toplantıları daha ayrıntılı şekilde yürütülmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR
Kira tespiti davası ne zaman açılır sorusu, yeni kira döneminin başlangıcıyla doğrudan bağlantılıdır. Özellikle kira tespiti davası ne zaman açılır konusu kira artışının hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirler. Beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde kira tespiti davası ne zaman açılır sorusuna verilecek cevap daha da önemli. Çünkü emsal kira bedeline geçiş imkanı doğmakta. Yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce açılan davalarda kira tespiti davası ne zaman açılır sorunu büyük ölçüde çözümlenmiş olur.
EMSAL KİRA TESPİTİ NASIL YAPILIR
Emsal kira tespiti nasıl yapılır sorusu, kira tespiti davalarının temelini oluşturmakta. Mahkemeler, emsal kira tespiti nasıl yapılır sorusuna cevap verirken aynı bölgede bulunan benzer nitelikteki taşınmazları dikkate almakta.
Emsal kira tespiti nasıl yapılır konusunda öncelikle taşınmazın bulunduğu semt, bina yaşı, metrekaresi, ulaşım imkanları ve kullanım amacı incelenir. Daha sonra aynı çevrede bulunan benzer taşınmazların kira bedelleri araştırılır.
Bilirkişiler tarafından hazırlanan raporlarda da emsal kira tespiti nasıl yapılır konusu ayrıntılı şekilde açıklanır. Özellikle internet ilanları tek başına yeterli görülmemekte, gerçek kira sözleşmeleri ve bölgesel piyasa koşulları önem taşımakta.
KİRA TESPİT DAVASI AÇMA SÜRESİ
Kira tespiti dava açma süresi, uygulanacak yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler. Bu nedenle kira tespiti dava açma süresi büyük önem taşımakta. TBK hükümlerine göre kira tespiti dava açma süresi, yeni kira döneminden en az otuz gün önce ihtar çekilmesi veya dava açılması ile ilişkilidir. Eğer kira tespiti dava açma süresi kaçırılırsa, belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde uygulanabiliyor.
Özellikle beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira tespiti dava açma süresi dikkatle takip edilmeli. Aksi halde ciddi kira kayıpları ortaya çıkabilmekte.
KİRA TESPİTİNDE HAKKANİYET İNDİRİMİ
Kira tespitinde hakkaniyet indirimi, uzun süreli kiracılarda mahkemelerin sıkça uyguladığı bir yöntem olarak öne çıkıyor. Özellikle emsal kira bedeli çok yüksek çıktığında kira tespitinde hakkaniyet indirimi gündeme geliyor.
Mahkemeler kira tespitinde hakkaniyet indirimi yaparken kiracının eski kiracı olması, düzenli ödeme yapması ve taşınmazı uzun süre kullanmasını dikkate almakta. Bu nedenle kira tespitinde hakkaniyet indirimi genellikle yüzde 5 ila yüzde 20 arasında uygulanmakta.
Yargıtay kararlarında da kira tespitinde hakkaniyet indirimi yapılmasının gerektiği sıklıkla vurgulanmakta. Özellikle uzun süreli konut kiralarında kira tespitinde hakkaniyet indirimi önemli bir savunma aracı haline geldi.
KİRA TESPİTİNDE ESKİ KİRACI İNDİRİMİ
Kira tespiti eski kiracı indirimi, uygulamada hakkaniyet indirimi ile bağlantılı değerlendirilmekte. Uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracılar bakımından kira tespiti eski kiracı indirimi çoğu zaman gündeme gelmekte.
Mahkemeler kira tespiti eski kiracı indirimi yaparken kiracının kullanım süresini, ödeme düzenini ve taşınmazın korunmasına ilişkin davranışlarını dikkate alır. Bu nedenle kira tespiti eski kiracı indirimi, özellikle yüksek artış taleplerinde önem kazanmakta.
Yargıtay uygulamasında kira tespiti eski kiracı indirimi yapılmadan doğrudan emsal kira bedeline hükmedilmesi çoğu zaman bozma nedeni olabilmekte.
KİRA TESPİT DAVASI AVUKATSIZ AÇILIR MI?
Kira tespit davası avukatsız açılır mı sorusunun hukuki cevabı evettir. Ancak kira tespit davası avukatsız açılır mı sorusunun pratik cevabı çoğu zaman dikkatli değerlendirilmeli. Çünkü kira tespit davası avukatsız açılır mı sorusundan bağımsız olarak, emsal araştırması, bilirkişi incelemesi ve usul işlemleri teknik bilgi gerektirmekte. Özellikle sürelerin kaçırılması ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle kira tespit davası avukatsız açılır mı sorusu hukuken mümkün olsa da profesyonel destek alınması çoğu zaman önemli.
