Tek başına karot (beton silindiri) aldırılması binanın fiziksel olarak yıkılmasına neden olur mu? İşlem sırasında kolonlardan alınan küçük silindir beton örnekleri binanın taşıyıcı dengesini bozar mı? Açılan boşluklar hemen yüksek mukavemetli özel harçlarla doldurulmakta mı?
Türkiye'de karot testinden sonra yıkım kararı verilen binalarda sürecin nasıl işlediğini, malikler açısından hangi hak ve yükümlülüklerin doğduğunu önemli.
BİNADAN ALINAN Karot Testi Nedir, Ne İşe Yarar?
Uzmanlara göre karot testi; binanın betonarme sisteminden alınan numunelerin laboratuvara gönderilerek beton basınç dayanımının ölçülmesi işlemidir. Bu testin amacı:
- Betonun güncel dayanımını görmek,
- Projedeki öngörülen sınıfı karşılayıp karşılamadığını tespit etmek,
- Deprem güvenliği açısından binanın risk derecesini anlamaktır.
Karot testi sonucunda beton dayanımı belirli sınırların altında çıkarsa, bu durum binanın “riskli yapı” olabileceğine işaret eden önemli bir teknik bulgu olarak değerlendirilmekte.
BİNA HEMEN YIKLIR MI?
Alınan örnekte karot testinin olumsuz çıkması, doğrudan “binanın hemen yıkılacağı” anlamına gelmez; ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti sürecini tetikler.
Uzmanlara göre izlenen adımlar genel olarak şöyle:
- Yetkili lisanslı kuruluş veya idare, teknik rapor hazırlayarak binanın riskli olup olmadığını değerlendirir.
- Bu rapora dayanarak bina için “riskli yapı raporu” düzenlenir.
- Rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne bildirilir.
- Riskli yapı kararı maliklere tebliğ edilir.
Bu aşamada malikler açısından en kritik nokta; tebliğ tarihinden itibaren başlayan itiraz süresi ve devamındaki hukuki haklardır.
O Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı
Bu kapsamda karot testi ve teknik inceleme sonucunda bina riskli ilan edildiğinde, malikler bu karara itiraz edebilir. Uygulamada:
Genellikle 15 gün içinde itiraz imkânı tanınır (mevzuata ve tebliğde belirtilen süreye bakmak gerekir).
- İtiraz, teknik heyet tarafından yeniden değerlendirilir.
- İkinci incelemede de riskli yapı kararı onaylanırsa, artık karar kesinleşmiş sayılır.
Dolayısıyla bu aşamada yapılacak teknik ve hukuki itirazın bilinçli hazırlanması son derece önemlidir. Bazı binalarda, hatalı karot alımı, yanlış değerlendirme veya eksik hesaplama gibi sebeplerle yanlış risk tespiti yapılabilmekte.
BİNANIN Kesinleşen Yıkım Kararı ve Maliklerin Yükümlülükleri
Artık riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, bina maliklerine binayı belli bir süre içinde boşaltmaları ve yıktırmaları için bildirim yapılır.
Bu süreçte:
- Bina sakinlerinin tahliyesi için süre verilir.
- Süre sonunda bina tahliye edilmezse idare tarafından zorla tahliye ve yıkım söz konusu olabilir.
- Yıkım masrafları, kural olarak maliklere yüklenir ve arsa payları oranında paylaştırılır.
Yine burada, “yıkım kararı verildi” diye mal sahiplerinin her şeyi idarenin insafına bırakması gerekmez. Yıkım sonrası nasıl bir projeyle, kiminle, hangi şartlarla yeniden inşa yapılacağı, malikler arasında nasıl bir paylaşım olacağı gibi konular, önceden hukuki ve teknik olarak planlanmalıdır.
O BİNANIN Yıkımından Sonra Bina ve Daireler Ne Olacak?
Yıkımdan sonra bina fiilen ortadan kalkar; geriye arsa kalır. Bu durumda malikler:
- Artık “kat mülkiyeti” üzerinden değil, arsa payı üzerinden hak sahibidir.
- Yeni projede daire paylaşımı, arsa paylarına ve yapılacak sözleşmeye göre şekillenir.
- Müteahhit ile imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sürecin kalbini oluşturur.
ALINAN Karot Testinden Sonra Malikleri Bekleyen Riskler
Uzmanlara göre karot testi sonucu binanın riskli çıkması, bazı maliklerde “ne yapacağımızı bilmiyoruz” endişesini doğurur. Bu endişe yerindedir; çünkü süreçte şu ciddi riskler bulunuyor:
- Yıkım sonrası müteahhit seçiminin aceleyle yapılması,
- Sözleşmelerin okunmadan/uzman görüşü alınmadan imzalanması,
- Bağımsız bölüm paylaşımında adaletsizlik,
- Gecikme halinde kira ve tazminat haklarının sözleşmede yer almaması,
- Tapuya şerh verilmediği için müteahhidin daireleri üçüncü kişilere satması,
- Mali sorunlar nedeniyle inşaatın yarım kalması.
Yıkım Sürecinde Kiracılar ve Diğer Kullanıcıların Durumu
Binada sadece malikler değil, kiracılar da olabilir. Kiracılar için:
- Tahliye süreleri,
- Kira yardımı (varsa mevzuat ve belediye uygulamalarına göre),
- Sözleşmeden kaynaklanan haklar ayrıca değerlendirilir.
Malikler açısından ise, kiracıları olan daire sahipleri; boşaltma, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ve depozito gibi konularda ek sorumluluklarla karşılaşabilir. Bu süreçte yapılacak hukuki hatalar, gereksiz uyuşmazlıklara ve davalara sebep olabilir.
VE Yıkım Sonrası Müteahhit ile Sözleşme: En Kritik Aşama
Artık karot testi sonrası yıkım kararı verilmiş bir binada, asıl belirleyici adım yeni inşaatı kimin ve hangi şartlarla yapacağıdır.
Bu aşamada:
- Müteahhidin mali durumu, geçmiş projeleri, referansları
- Sözleşme tipi (kat karşılığı, arsa payı karşılığı, karma model)
- Bağımsız bölümlerin paylaşımı
- Teslim süresi
- Gecikme halinde kira ve cezai şartlar
- Teminat mektubu, sigorta ve güvenceler son derece önemlidir.
Sonuç olarak uzmanlara göre karot testi bir son değil yeni bir başlangıç.
