Yargıtay kiracı ve gayrimenkul sahiplerini ilgilendiren önemli karara imza attı. Yargıtay 3'üncü Hukuk Dairesi, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine ilişkin karar verdi. Tahliye taahhüdü evrakının imzalanmasının ardından yeniden kira kontratı yapılması halinde taahhüdün geçersiz olduğuna dair karar çıktı.
SÖZLEŞME NE İÇİN YAPILIR?
Uzmanlara göre sözleşmeler, hukuki ve ticari hayatın temel taşlarından biri. Taraflar, sözleşme aracılığıyla hak ve borçlarını belirler, geleceğe yönelik planlarını güvence altına alabiliyor. Ancak uygulamada yapılan en büyük hatalardan biri, her imzalanan belgenin mutlaka geçerli bir sözleşme olduğu düşüncesi. Oysa Türk Borçlar Kanunu’na göre bir sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için birtakım şartların sağlanması gerekiyor. Bu şartların eksikliği veya ihlali halinde sözleşme geçersiz hale gelir.
Dolayısıyla geçersiz bir sözleşme, taraflara hukuki güvence sağlamadığı gibi, ciddi maddi kayıplara ve uzun süren davalara yol açabilmekte. Bu nedenle sözleşmelerin hangi hallerde geçersiz olacağının bilinmesi, hem bireysel hem de kurumsal kişiler açısından büyük önem taşımakta.
SÖZLEŞME NASIL GEÇERSİZ OLUR?
Uzmanlara göre sözleşme geçersizliği, taraflar arasında kurulduğu düşünülen hukuki işlemin, hukuk düzeni tarafından tanınmaması anlamına gelmekte. Geçersiz bir sözleşme ya hiç hüküm doğurmaz ya da belirli şartlar altında ortadan kaldırılabilmekte.
Türk hukukunda sözleşme geçersizliği tek tip değil. Geçersizliğin türü, sözleşmenin akıbetini ve tarafların haklarını doğrudan etkileyebiliyor.
TÜRK BORÇLAR HUKUKUNA GÖRE İŞTE GEÇERSİZİK TÜRLERİ
Türk Borçlar hukukuna göre sözleşmenin geçersizlik türleri “yokluk”, “kesin hükümsüzlük” (butlan) olarak ifade buluyor. Bu ayrım, sözleşmenin baştan itibaren mi geçersiz olduğu yoksa geçerli olmakla birlikte sonradan ortadan kaldırılabilir mi olduğu sorusuna cevap vermekte.
Yokluk, bir sözleşmenin hiç doğmamış sayılmasıdır. Hukuken ortada bir sözleşme yoktur. Tarafların imzası veya iradesi bulunsa dahi, sözleşmenin varlığı için zorunlu unsurlar eksikse yokluk söz konusu olmakta.
Yokluk hallere irade beyanının bulunmaması olarak ifade ediliyor. Yani sözleşmenin temelini irade beyanı oluşturmakta. Taraflardan birinin irade beyanı yoksa sözleşmeden söz edilemiyor. Örneğin başkasının yerine sahte imza atılmışsa, yapılan işlem yok hükmünde kabul ediliyor.
Bir diğeri ise asgari unsurların eksikliği. Yani bir sözleşmede bulunması gereken asgari unsurlar (taraflar, konu, irade beyanı) yoksa, sözleşme hiç kurulmamış sayılıyor. Örneğin:
- Tarafı belli olmayan bir sözleşme,
- Konusu hiç belirlenmemiş bir sözleşme hukuki anlamda sözleşme olarak kabul edilmez.
KESİN HÜKÜMSÜZLÜK YANİ BUTLAN
Kesin hükümsüzlük, sözleşmenin başlangıçtan itibaren geçersiz olması anlamına geliyor. Bu tür sözleşmeler, taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurmaz. Hakim, taraflar ileri sürmese bile kesin hükümsüzlüğü resen dikkate almakta.
Kesin hükümsüzlük sebeplerinin ilki haliyle hukuka aykırılık. Sözleşmenin konusu veya amacı hukuka aykırıysa sözleşme kesin hükümsüz sayılıyor. Örneğin:
- Kaçakçılık yapmak ve geliri paylaşmak,
- Yasadışı bahis organizasyonu yapmak,
- Organ ticareti yapmak için yapılan sözleşmeler hiçbir şekilde korunmuyor.
AHLAKA AYKIRILIR
İkincisi ahlaka aykırılık. Toplumun genel ahlak anlayışına aykırı sözleşmeler geçersiz sayılıyor. Ahlaka aykırılık, somut olayın özelliklerine göre değerlendiriliyor. Kişilik haklarını ağır şekilde zedeleyen sözleşmeler, insan onurunu ihlal eden yükümlülükler ahlaka aykırılık nedeniyle geçersiz kabul ediliyor.
Bir diğeri kamu düzenine aykırılık. Yani kamu düzeni, toplumun temel yapısını ve düzenini korumayı amaçlar. Kamu düzenine aykırı sözleşmeler kesin hükümsüz kabul ediliyor.
Yani kanunen yasaklanan faaliyetlerin sözleşmeye konu edilmesi… Emredici hükümlerin bertaraf edilmesi hallerinde kamu düzenine aykırılıktan söz ediliyor.
Bir başka husus ise konunun başlangıçtan itibaren imkânsız olması. Yani sözleşmenin konusu objektif olarak imkânsızsa, sözleşme geçersiz sayılıyor. Yani mevcut olmayan bir taşınmazın satışı ve gerçekleşmesi fiziksel olarak mümkün olmayan bir edim. Burada imkânsızlığın sözleşme kurulduğu anda mevcut olması gerekiyor.
Yine bir başka madde ise Türk hukuk sisteminde geçerli olan şekil şartına aykırılık. Bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için kanunun öngördüğü şekil şartına uyulması zorunlu. Bu şekil şartına uyulmaması halinde sözleşme kesin hükümsüz olmakta.
SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİNNİ EN ÖNEMLİ NEDENİ?
Örneğin kefalet sözleşmesinde belli unsurların el yazısı ile yazılmaması. Taşınmaz satış sözleşmesinin resmi olarak düzenlenmemesi gibi hallerde şekil şartına aykırılık nedeniyle kesin hükümsüzlük gündeme geliyor. Uygulamada en sık karşılaşılan geçersizlik nedenlerinden biri şekil şartına aykırılık olarak gösteriliyor..
SÖZLEŞMELER NASIL İPTAL EDİLEBİLİR?
Peki sözleşmeler nasıl iptal edilebilir. İptal edilebilir sözleşmeler, kurulduğu anda geçerli olan, ancak belirli bir sebep ileri sürülerek sonradan ortadan kaldırılabilen sözleşmeler olarak ifade buluyor. Bu tür sözleşmeler, iptal edilinceye kadar geçerliliğini koruyor. İptal edilebilirlik sebepleri şöyle sıralanıyor.
Öncelikle yanılma: Taraflardan biri sözleşmenin esaslı unsurları hakkında yanılmışsa, sözleşmeyi iptal edebilir. Esaslı yanılma, sözleşme yapılmasaydı tarafın bu iradeyi açıklamayacağı durumları ifade eder. Örneğin: satın alınan malın niteliği hakkında yanılma… Sözleşmenin hukuki niteliği hakkında yanılma… Bu hallerde sözleşmenin yanılma nedeniyle iptali gündeme gelebilir.
Bir diğeri aldatma (Hile): Bir tarafın, diğer tarafı bilerek ve isteyerek yanlış bilgilendirmesi veya gerçeği gizlemesi halinde aldatma söz konusu olmakta. Aldatma halinde sözleşme iptal edilebiliyor. Özellikle satış ve hizmet sözleşmelerinde hile iddiaları uygulamada sıkça görülür.
Bir diğeri korkutma (İkrah): Bir tarafın, kendisinin veya yakınlarının ciddi bir zarara uğratılacağı tehdidiyle sözleşme yapmaya zorlanması korkutma oluşturur. Bu durumda sözleşme iptal edilebilir.
Yanı sıra ehliyetsizlik. Fiil ehliyeti bulunmayan veya sınırlı ehliyetsiz kişilerin yaptığı sözleşmeler iptal edilebilir nitelikte. Yasal temsilcinin onayı yoksa sözleşme geçerliliğini kaybedebilir.
Bir önemli husus da aşırı yararlanma (Gabin): Aşırı yararlanma, taraflardan birinin diğerinin zor durumundan, düşüncesizliğinden veya tecrübesizliğinden yararlanarak açık bir edim dengesizliği yaratması olarak nitelendiriliyor. Gabin için üç unsurun birlikte bulunması gerekiyor. Bunlar edimler arasında açık bir dengesizlik olmalı; taraflardan birinin zor durumu, tecrübesizliği veya düşüncesizliği bulunmalı; diğer taraf bu durumdan kasten yararlanması gerekiyor.
Peki gabinin hukuki sonuçları nedir? Gabin halinde zarar gören taraf, sözleşmenin iptalini isteyebilir; ya da edimler arasındaki dengenin sağlanmasını talep edebiliyor.
GEÇErSİZ SÖZLEŞMELERİN HUKUKİ SONUÇLARI NEDİR?
Geçersiz sözleşmelerin hukuki sonuçları şöyle:
- Başlangıçtan İtibaren Geçersizlik; kesin hükümsüz sözleşmeler, baştan itibaren geçersiz sayılır. Taraflar, bu sözleşmeye dayanarak hak iddia edemez.
- İade Yükümlülüğü: Geçersiz sözleşme kapsamında ifa edilmiş edimler, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.
- Tazminat Sorumluluğu: Geçersizliğe kusuruyla sebep olan taraf, karşı tarafın zararlarını tazmin etmekle yükümlü olabilir. Özellikle sözleşme görüşmeleri sırasında kusurlu davranışlar güven sorumluluğu doğurur.
