Samsun'da arsası Vakıflar'a ait olan ve ihalesi 2010 yılında yapılan Haznedar Konakları Projesi, 136 daire ve 11 iş yerinden oluşmasına rağmen yıllardır tamamlanamadı. Projenin kayyımı Lütfiye Özbek, yüzde 95'i tamamlandığını belirttiği yapının iskan sürecinde çeşitli engeller çıkarıldığını öne sürdü.
HAYALET BİNALAR
Günümüzde milyonlarca insanı ilgilendiren kentsel dönüşüm bazı vatandaşlar için kabusa döndü. Kentsel dönüşüm süreçlerinde binaların bitirilememesi veya yarım kalması, Türkiye'de hem mülk sahiplerini hem de kiracıları maddi ve manevi olarak sarsan en büyük sorunlardan biri oldu.
Örneğin İstanbul Fikirtepe gibi devasa alanlardan parsel bazındaki tekil apartmanlara kadar pek çok yerde görülen bu durumun arkasında ekonomik, hukuki ve yapısal birçok nedenlet yatıyor.
NEDEN BİTİRİLEMİYOR?
Son yıllarda ekonomideki dalgalanma her şeyi alt üst etti. İnşaat sektöründe demir, çimento, işçilik ve diğer hammadde fiyatlarında yaşanan ani ve yüksek oranlı artışlar, müteahhitlerin bütçesini altüst etmekte. Sözleşme yapıldığı andaki maliyet ile inşaatın ilerleyen aşamalarındaki maliyetler arasındaki makas açıldığında, eski ve küçük ölçekli müteahhitler projeyi finanse edemez hale gelmekte.
Sonuçta her ekonomik kriz veya mali daralma, sermayesi zayıf olan firmaların iflas etmesine ya da şantiyeleri tamamen terk etmesine yol açıyor. Profesyonel olmayan ya da iş hacmini yanlış hesaplayan yükleniciler yüzünden binalar temel seviyesinde veya kaba inşaatta kalıyor.
Dolayısıylşa proje sürecinde maket üzerinden verilen sözlerin tutulmaması, ek ödeme (fark) talepleri, malzeme kalitesinde yaşanan anlaşmazlıklar veya ruhsat/imar planı tadilatları tarafları mahkemelik edebilir. Hukuki uyuşmazlıklar şantiyenin mühürlenmesine veya durdurulmasına neden oluyor.
Aynı şekilde bölgesel imar planı değişiklikleri, mahkeme kararlarıyla iptal edilen imar planları veya parselasyon sorunları, yasal olarak inşaatın devam etmesine engel teşkil edebiliyor.
Bu arada evleri yıkılan vatandaşlar, devletin sağladığı sınırlı süreli kira yardımlarının yetersiz kalması ya da sürenin uzaması nedeniyle hem kira ödemek hem de kendi dairelerinin kredisini/borcunu ödemek zorunda kalarak ekonomik çıkmaza giriyorlar.
Bu kapsamda uzun süre terk edilmiş, bitirilmeyi bekleyen çukur veya kaba inşaat halindeki yapılar; çevre sakinleri için sağlık, güvenlik, asayiş ve hijyen problemleri (madde bağımlıları, atık birikimi vb.) yaratıyor.
HAYALET YATIRIMLARLA İLGİLİ NE YAPILABİLİR?
Bu işin bir çözümü var mı? Uzmanlara göre müteahhit ile yapılan sözleşmedeki fesih şartları, süre aşımı cezaları ve teminatlar hukuki olarak masaya yatırılmalı.
Aynı şekilde süresinde bitirilmeyen veya inşaatı terk eden müteahhide noter aracılığıyla ihtarnameler çekilerek eksiklerin giderilmesi/inşaatın devam etmesi için yasal süreler verilmeli.
Dahası süre sonunda yükümlülüklerini yerine getirmeyen müteahhitle olan sözleşme, kat maliklerinin salt/nitelikli çoğunluğuyla feshedilebilir.
Sözleşmeyi fesih sonrasında arsa payı karşılığı yeni bir müteahhit ile anlaşılabilir ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı mekanizmaları / kentsel dönüşüm destekleri için resmi kurumlara başvuru yapılarak sürecin tıkanıklığı çözülmeye çalışılabilir.
Öte yandan kentsel dönüşümde mağduriyet yaşamamak adına yola çıkarken müteahhitlerin mali yeterliliklerinin (banka teminat mektupları vb.) çok sıkı denetlenmesi, kat malikleri ile yapılan sözleşmelerin mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatı denetiminde hazırlanması hayati önem taşımakta.
